Vai vender seu imóvel? Os documentos que o comprador e o banco vão pedir

Matrícula, certidões, IPTU, condomínio e o imposto sobre o lucro: o que separar antes de anunciar para a venda não travar na hora da proposta.

Jundiaí Realty · 03 de novembro de 2026

Dados atualizados em novembro de 2026.

A maior parte das vendas que atrasam não trava no preço. Trava depois da proposta aceita, quando o comprador ou o banco pede um documento que ninguém tinha separado. Organizar a papelada antes de anunciar encurta o caminho até a escritura e passa segurança para quem está comprando.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada com certidão de ônus. É a certidão do cartório de registro de imóveis que mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outra pendência. Bancos e cartórios costumam aceitar só a emitida nos últimos 30 dias.
IPTU em dia, com a certidão negativa de débitos do imóvel, emitida no site da prefeitura.
Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.
Habite-se e averbação da construção. A área construída precisa constar na matrícula. Ampliação feita sem averbar é uma das causas mais comuns de financiamento negado.

Documentos de quem vende

RG, CPF e certidão de estado civil (nascimento ou casamento) atualizada.
Certidões pessoais: ações cíveis, justiça do trabalho, justiça federal, protestos e débitos com a Receita Federal. Elas mostram ao comprador que o imóvel não corre risco de ser usado para pagar dívida de quem vendeu.
Se for casado, o cônjuge assina a venda, salvo no regime de separação total de bens.
Imóvel de herança precisa do inventário concluído e registrado na matrícula antes da escritura.

Separar a matrícula e as certidões antes de anunciar costuma poupar semanas entre a proposta e a assinatura.

Quando o comprador vai financiar

O banco faz a própria análise jurídica do imóvel e pede a mesma documentação, além de uma avaliação feita por engenheiro indicado por ele. Se o valor avaliado ficar abaixo do preço combinado, o banco financia sobre o menor valor, e o comprador precisa completar a diferença. Por isso, preço alinhado com imóveis parecidos ajuda também nessa etapa.

No financiamento, o próprio contrato do banco tem força de escritura. A venda só se completa com o registro na matrícula, que é o que transfere a propriedade.

O imposto sobre o lucro da venda

Se você vender por mais do que pagou, a diferença é ganho de capital e paga imposto de renda de 15% a 22,5%, conforme o tamanho do lucro. Duas isenções cobrem boa parte dos casos de quem vende para morar em outro lugar:

Imóvel único vendido por até R$ 440 mil, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos (Lei 9.250/1995, artigo 23).
Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias com o dinheiro da venda. Se só parte do valor for usada, a isenção é proporcional. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos (Lei 11.196/2005, artigo 39).

A Receita Federal informou que não houve mudança nessas regras. Mesmo quando há isenção, a venda precisa ser informada na declaração de imposto de renda. Como cada caso tem detalhes, vale confirmar a conta com um contador antes de assinar.

Antes de anunciar

Peça a matrícula e confira se a área construída e o nome dos proprietários estão corretos.
Veja se há débitos de IPTU ou de condomínio e regularize.
Junte a escritura e os comprovantes de compra e de reforma: eles entram no cálculo do ganho de capital.

Se você quer vender um imóvel em Jundiaí, Itupeva, Itatiba, Louveira, Cabreúva, Campo Limpo Paulista ou Campinas, fale com a Jundiaí Realty. A gente confere a documentação com você antes do anúncio e acompanha cada etapa até o registro. CRECI 047292-J.